Wie sollte die Alte Akademie jemals 10 Prozent netto schaffen?

„Aus der Alten Akademie wurde die Alte Akademie Immobilien GmbH & Co. KG. … Die Alte Akademie wird für 65 Jahre Geldmaschine für Investoren und Immobilien-Kapitalanleger. Und das mit staatlicher Zustimmung.“
(Dieter Wieland, Festvortrag zur Verleihung der Bayerischen Verfassungsmedaille, Dez. 2016)

Und wenn es anders kommt?
Zahlen des Schweizer Wirtschaftsblatts Bilanz, April 2017

„… Auch weil Benko als sehr harter Geschäftspartner gilt. Seine Intransparenz wiederum weckt bei den Medien Argwohn: Benkos Imperium verzweigt sich auf über einhundert Gesellschaften, zwischen denen munter Gelder und Immobilien verschoben werden. Darauf, dass man von aussen in den Bilanzen nichts erkennen kann, ist man bei Signa stolz. Nun dringen erstmals Zahlen nach draussen.“
Hier also die Tabelle (der Comix ist woanders abgekupfert):


„Wir zahlen vier bis sechs Prozent Cashdividende pro Jahr, dazu kommt die Wertsteigerung, so dass in der Summe jedes Jahr eine Gesamtrendite von über zehn Prozent herausschaut“, heißt es bei Signa Prime. (Bilanz)

Da rollt der Rubel – wenn er rollt! Auch von dieser Warte aus gesehen, kann die Alte Akademie letztlich nur durch einen Fehler ins Portfolio geraten sein. Sie wurde vom Staat im wahrsten Sinne des Wortes auf den Markt geworfen und SIGNA ließ sich durch die verhängnisvolle Super-Best-1a-Lage zum Kauf locken.
Der Appetit ist da, aber über 10 Prozent Rendite? Jahr für Jahr? Wie soll das gehen? Was ist da versprochen worden? Wie ist das Konzept (signatypisch so geheim wie großsprecherisch angekündigt)? Auf Steuer-Vermeidungs-Phantasie gebaut? Mit maximalem Luxusfaktor (in der Neuhauser Straße)? Oder 1-Euro-Shop? Mit maximaler Anpassung an die großen Geldbringer? Immobilienblase ante portas? Weiterverkauf?  Viele Fragen.
Die Realität sieht freilich anders aus (immobilienreport München, März 2017 und Statistik-Portal):


Für die Alte Akademie steht ein Vernutzungs-Szenario unter knallhartem Profitregime in Aussicht. Denn, Freundschaft hin oder her, eines erwarten die Geldgeber hinter Benko: die pünktliche Zahlung. „Im Gegensatz zu vielen anderen hat Benko immer geliefert, seitdem ich ihn kenne“, sagt Hans-Ulrich Lehmann, der via Falcon Bank beteiligt ist und Benko zudem eine Villa am Gardasee abgekauft hat. (Bilanz)
250 Millionen gingen an den Staat, sagt man (schon bezahlt?); noch ist kein Stein abgebrochen und nichts reingesteckt (nicht mal in die Sauberhaltung). Das kann noch mal soviel kosten. Dabei ist die Münchner Innenstadt bereits überkommerzialisiert und der Trend geht nach unten. Wir machen uns nicht die Sorgen von SIGNA, doch was soll dabei herauskommen?
Für den reichtumssüchtigen „Immobilien-Zaren“ (Bilanz) ein Klotz am Bein (Low-Performer), der die hoch gesteckten Profitziele gefährdet und für die Stadt München ein ausgeweidetes, ein kaputt „revitalisiertes“ Denkmal von großer Bedeutung – verloren. Dieses doppelte Fiasko kann der Stadtrat verhindern; und wenn man es mal so sagen will: zum Besten aller Beteiligten.

Die Debatte kommt in Fahrt – noch ist nichts verloren

Trotz dieser Aussage war es insgesamt ein recht erfreulicher Abend in der Akademie der Schönen Künste! Endlich kamen viele Menschen mit ihrer Kritik und ihrer Wertschätzung für die Alte Akademie zu Wort. Das war schon etwas anders als die geschmeidige Art und Weise, wie dieses Projekt bislang durchgefädelt wurde – mit dem Ergebnis einer verfahrenen Situation.
„Um die m.E. wichtigste Aussage gleich am Anfang über diesen heutigen Abend zu stellen, möchte ich ausdrücklich feststellen, dass alle Probleme mit der Alten Akademie letztlich daher rühren, dass das bayerische Finanzministerium ein Herzstück der Münchner Altstadt ausschließlich unter dem Aspekt des Maximalgewinns verkauft hat, ohne konkrete Auflagen.“ Prof. Nerdinger erinnerte auch an die schon begangenen Sünden in der Münchner Altstadt (z.B. Alter Hof) und bezog sich auf Dieter Wieland und sein flammendes Plädoyer an die Münchner Stadträte. Meike Gerchow vom Denkmalnetz stellte heraus, wie entscheidend (und deshalb auch gesetzlich gefordert) die richtige Nutzung solch alter Gebäude ist – möglichst nah an ihrer ursprünglichen Zweckbestimmung. Prof. Andreas Meck, Dekan der Architekturfakultät der Hochschule München, stellte fünf Thesen vor. Sie gingen von der hohen Qualität der 50er Jahre Architektur über sinnentleerte Nutzung, die Innenstadt als Raum für Begegnung, den Präzedenzfall für Nachahmer bis zur emotionalen Bedeutung: eine klare Absage an die Umbaupläne. Es ist zu hoffen, dass diese Thesen zu einer ihrer Aussagekraft entsprechenden Veröffentlichung kommen.

Herr Stadlhuber zeigte in seinem ganzen Auftritt, wie gebriefte, auf Sieg eingeschworene Investoren-Offiziere gegenüber einer Öffentlichkeit agieren, die einfach viel Zeit braucht, die verschiedenen Gesichtspunkte und Meinungen zu sortieren, um sich zu einer gebührenden Abwehr zu sammeln. Dieses Muster lief nach folgenden Punkten ab:
1. Wir sind die Boten des Zeitgeistes und haben „naheliegenderweise“ Vorfahrt in der frequentiertesten Fußgängerzone Deutschlands. Die Alte Akademie sei derzeit eine „massive Unterbrechung des Flusses in der Neuhauser Straße“
2. Wir sind ja schon sehr, sehr weit in den Gesprächen, es geht nur noch um drei Punkte
3. Was schon ausgehandelt wurde, geben wir nicht mehr her
4. Wir sind keine „Raubritter“ sondern verkannte Wohltäter: „Öffnung des Schmuckhofs nach 400 Jahren“ (!) und gleich noch des Klosterhofs dazu
5. Alles andere ignorieren wir und lassen es ins Leere laufen
6. Es sollten jetzt keine Fronten aufgebaut werden

„Man bezeichnete es als eine ‚Unehrlichkeit‘, hinter einem historischen Akademiebau ein Geschäftshaus zu verbergen. Auch das Landesamt für Denkmalpflege verhielt sich ablehnend.“ (SZ, 1951) Das war einmal. Der amtierende Landeskonservator Dr. Mathias Pfeil forderte von Denkmälern die Weiterentwicklung und konnte mit den Plänen von SIGNA leben, sie zeigten die Früchte des Einsatzes des Landesdenkmalamtes. Fassade und Dach (plus Eingangshalle, Kantine und ein Treppenhaus oder zwei) würden ausreichend die vergangenen Zeitschichten ablesbar machen. Und eine Mini-Arkade täte dies auch. (Seine unabhängige Meinung könnte sicherlich anders sein.)

Frau Stadtbaurätin Merk sprach einmal im Nebensatz davon, dass sie hier wohl für Ambivalenz zuständig sei – was durchaus spürbar wurde. Einerseits beschwor sie die Gefahr, dass durch eine Erlaubnis der Veränderung der (immer wieder zu sagen: durch Bezahlung rechtlich gesicherten) Arkaden weitere Arkaden in der Innenstadt gefährdet würden (nur ein Teil ist verbrieft). Sie vertrat das Interesse der Bürger, Räume zu haben, die nicht konsumorientiert sind. Andererseits ist sie derzeit doch bereit, die große offene Halle im Kopfbau aufzugeben. Und Frau Merk möchte weiterhin dem Ergebnis des Architektenwettbewerbs folgen.

Der berühmt-berüchtigte SIGNA-Architektenwettbewerb

Von Frau Merk selbst wurde nun, ein Jahr später, berichtet, dass nur zwei der elf Entwürfe überhaupt sich dem Denkmalschutz vernünftig genähert hätten! Die Möglichkeit, diesen Skandal auf die Architekten zu schieben, konterte Herr Meck mit der nachvollziehbaren Erfahrung, dass sich Architekten an der Erwartung des Bauherrn orientieren würden. Die Jury hat aber das schräge Ding unter dem Vorsitz von Sir David Chipperfield zu Ende geführt: der Entwurf von Morger Partner Architekten wurde zum „Sieger“ erklärt.
Eine aufschlussreiche Passage: Mitschrift 4.April Debatte
Seitdem ist die Stadt bestimmt vorsichtiger mit dieser Art Wettbewerb, aber was hilft das der Alten Akademie? Wie wir bereits in früheren Beiträgen dargestellt haben, bedeutet der gewählte Entwurf die Aushöhlung des Ensembles und die praktisch komplette Neubefüllung einer äußeren schamhaften Hülle. Solange das von vielen Beteiligten nicht wahrgenommen oder verdrängt wird, haben SIGNA und die Verantwortlichen des bayerischen Staates in der Hauptsache gewonnen.

Um nur einen Bruchteil, um die Arkaden, geht gerade der Streit um die Baugenehmigung und der Niederschlag davon in den Zeitungen. Die Schließung der offenen Halle im Kopfbau entgegen den Vorgaben des Stadtrats ist ein so schwerwiegender Verfahrensfehler, dass das zurückgenommen werden müsste! Die Begründung, warum es trotzdem vertretbar sei, ist Frau Merk auf Frage von Prof. Nerdinger nicht gelungen:
„Und die Wettbewerbsentscheidung war, und das habe ich versucht, eben ganz kurz zu erläutern, weil man es wirklich nicht sofort versteht. Der ist sozusagen dieser Argumentation des Architekturbüros Morger Partner Architekten gefolgt, zu sagen, im Prinzip habe ich da zwei Körper, die zusammengewachsen sind und ich behandle diesen Körper Alte Akademie wieder als eine räumliche Einheit. Dafür kann man dann die anderen Dinge, die wichtig sind, besser erhalten.“  ???

Wie strategisch dagegen SIGNA arbeitet, sieht man daran, dass Herr Stadlhuber noch drei Eingriffe zusätzlich durchbringen will. Die waren vorsorglich vor einem Jahr am Ende des Preisgerichtprotokolls unter „zu prüfen“ notiert worden: Wegfall der Arkade Kapellenstraße – noch schmälere Arkade vor Hettlage – mehr Portale im Kopfbau. Dafür ist SIGNA bereit, seinen Verhandlungs“partner“ zu quälen und alles auszureizen bis an die Grenze. Es fehlt der Respekt vor der Geschichte und der bestehenden Substanz dieses Ensembles – und vor der Stadt.

Der Stadtrat Münchens hat die Planungshoheit. Er ist nicht daran gebunden, was bisher besprochen wurde. Er kann zwar den Verkauf an SIGNA nicht aufheben. Aber er kann, nachdem nun endlich angefangen wurde, das Ganze offen zu diskutieren, sich die Zeit nehmen, auf Fachleute und auf Stimmen aus der Bevölkerung zu hören. Er kann und muss das Denkmalrecht anwenden. Er kann noch einmal die Frage annehmen, wohin die Entwicklung in der Innenstadt gehen soll: Kommerz total oder wieder mehr öffentlicher Raum.

Nur noch zum Durch- oder Davonlaufen


Absurder geht es nicht mehr. Wozu wird von Denkmalschutz geredet, von Entwicklung, von Belebung, von Qualität, von Behutsamkeit und was noch – wenn das dabei herauskommen soll nach einer aktuellen Computervisualisierung aus dem Hause SIGNA? Erzählt werden kann viel, wer sehen kann ist nun deutlich gewarnt.
Gibt’s schon hundertmal, ein Standard der gesichtslosen Kommerz-Stadtverschandelung! Wo stehen wir kulturell im 21. Jahrhundert, wenn diese 08/15-Schaufensterpassage eine Antwort sein soll auf den historischen Bestand der Alten Akademie? Was könnte man nicht aus diesem wunderbaren Gebäude mit dem Hettlage-Kaufhaus machen, würde die Stadt (oder der Staat) bedachtsame Bauleute und Künstler im Auftrag und in Beratschlagung mit der Bevölkerung mit Renovierung und Nutzbarmachung beauftragen? Stattdessen soll es SIGNA machen, die nur ihren Umsatz und eine Käuferschicht im Auge hat, deren Erlebniserwartung sie offensichtlich als ganz leicht zu befriedigen einschätzt (bzw. dahin dressiert).
Warum sollte die Stadt München solchen Banausen einen Freibrief geben, wo doch der Stadt München diese Arkaden rechtsverbindlich als öffentlicher Raum verbürgt sind und sie erstmal nichts anderes als nur Nein zu sagen braucht? Eine „ablesbare Zeitschicht“ (Lieblingswort von …) zum Vergessen und die alte, bessere, wird weggehauen. Wer es nicht kann, soll es lassen oder an diesem Ort daran gehindert werden! Wenn nicht, sollten wir Angst vor uns selber haben, weil unter Zuschauen der Bevölkerung etwas ganz grundsätzlich falsch läuft: ein Kulturbau ersten Ranges wird zunächst Immobilienbürokraten überlassen, dann den Handelsoptimierern und die Ausführung schlussendlich einem Zeichenprogramm mit Zugriff auf Industriebauteile-Kataloge.

„Erfahrung mit aufwendigen Revitalisierungen denkmalgeschützter Immobilien hat SIGNA bereits mehrfach bewiesen – zuletzt mit dem aufwendigen Projekt »Goldenes Quartier« in Wien, das gleichsam als Vorbild dient. Durch behutsame Sanierung und Neukonzeption, nach den hohen Maßstäben der SIGNA, bietet die Alte Akademie erneut Gelegenheit, im Herzen der innerstädtischen Fußgängerzone ein charakteristisches Ensemble in der Münchner Innenstadt zu entwickeln.“ (Webseite SIGNA)

„Wir haben nur noch wenige Punkte zu klären, damit dieses Gebäude wieder einer neuen und modernen Nutzung zugeführt werden kann, weil derzeit unterbricht es den Fluss in der Neuhauser Straße massiv.“ (Stadlhuber, 4.4.2017)

Diese Woche steigt die Immobilienmesse in Cannes und wir sind ganz vorne mit dabei!

Im Frühling sammelt sich am Strand der Côte d’Azur die Herde der Investoren, um zu beratschlagen, in welche Städte und Weltgegenden sie als nächstes lostrampeln werden, um saftiges Gras zu weiden, das sie nicht gesät haben. Eine zu blumige Beschreibung für eine müßige Veranstaltung? Die Immobilien-Zeitung plaudert: „Auch dieses Jahr gibt sich die Reed Midem redlich Mühe, die Branche zu tiefsinnigen Debatten in dunkle Säle zu locken. Trotzdem werden die meisten wieder nur draußen sitzen und aufs Wasser schauen.“ Viel Banales auch dort, aber man unterschätze die Stellvertreterfiguren des Geldes nicht. Sie sind im allgemeinen hyperaktiv, eigennutzprogrammiert und ihre Macht ist größer als die von Politikern.

Einer braucht wie immer den Cäsaren-Auftritt:
„Dieses Mal überlässt René Benko nichts dem Zufall. Zur Mipim wird seine Yacht, die Roma, an der begehrten Jetée Albert Edouard vor Anker gehen und von allen 23.000 Messebesuchern zu sehen sein. Nicht wie letztes Jahr, als der Kaufhaus-Tycoon kilometerweit entfernt ankerte und jeden seiner Gäste per Shuttle holen lassen musste. Das garantierte zwar maximale Diskretion – zuhause bleiben hätte jedoch den gleichen Zweck erfüllt und wäre deutlich billiger gewesen.“ (Immobilien-Zeitung)

Auch unsere Stadt München ist mit einem großen Stand vertreten, dem größten aller teilnehmenden deutschen Städte. Um als Anbieter auf diesem „Markt“ aufzutreten, zum Zeigen des Angebots und zur Stimulierung der Nachfrage – während München in einem ungesunden, unbeherrschten Wachstum steckt: überall in der Stadt entstehen Engpässe, wir ersticken im Verkehr, die Mieten steigen uferlos, Münchner mit wenig Geld sehen sich vertrieben, die Infrastruktur für Eltern, Kinder und Jugendliche kommt nicht nach …  Es wird die rhetorische Frage gestellt: „Ist in München noch Platz für Unternehmen?“  Aber sicher, wir können die letzten landwirtschaftlichen Flächen zubetonieren; alles abreißen, was unter drei Stockwerken ist; noch mehr Straßen und Tunnels bauen. Wir können Bolzplätze zu Bauland machen. Wir können die letzten Brachflächen opfern. Wir haben noch Platz für weitere 100.000 Stinkkarren, für tausende Zweitwohnungen und für Niederlassungen von Finanzdienstleistern und ihre Entourage, die Münchner mit kleinem Bankkonto aus ihren Vierteln verdrängt. Sollten Denkmäler im Wege stehen: sprechen Sie mit uns! Das schöne Wort „Entwicklung“ wird in diesem Zusammenhang zur Bedrohung und zum orwell’schen Herrschaftsbegriff. Platz für die Investoren! Damit sie nicht woanders hingehen! Metropole werden! Wir dürfen nicht zurückfallen! Info der Stadt München

Die Förderung des Auswucherns unserer Stadt durch die Stadtpolitik treibt die Spekulation und die Preise an – gut für wenige, Horror für viele. München wird unsozialer, hässlicher und weniger lebenswert!

Das Motto am Mittwoch:
Ist in München noch Platz für Unternehmen? Der Gewerbeflächenmarkt der Landeshauptstadt mit Josef Schmid, Landeshauptstadt München, 2. Bürgermeister & Leiter des Referates für Arbeit und Wirtschaft und Dr. Jürgen Büllesbach, Bayerische Hausbau CEO

Die Themen am Donnerstag:
Neue Standorte für Entwickler und Investoren mit Axel Markwardt, Kommunalreferent, Leiter Kommunalreferat

Wohnen am Nockherberg – Eine der größten innerstädtischen Quartiersentwicklungen nimmt konkrete Formen an mit Elisabeth Merk, Stadtbaurätin, Leiterin Referat für Stadtplanung und Bauordnung und Dr. Jürgen Büllesbach, Bayerische Hausbau CEO

Gleichzeitig gehts zur Kasse, der Nockherberg wird schon weiterverkauft, bevor gebaut ist:

Ist die Nähe der Stadtverwaltung zum „Projektpartner“ Bayerische Hausbau nicht etwas zu eng – was meinen Sie?

Hoffentlich ein schlechter Witz

Bei dem, was die tz heute über die Alte Akademie geschrieben hat, kann man nur hoffen, dass es sich um einen vorgezogenen Aprilscherz handelt.
Dazu haben wir nichts zu sagen, schließlich nennen wir uns auch nicht Aktion gegen den kompletten Irrsinn.
Trotzdem bohrt da die eine oder andere Frage weiter:
Könnte den Ausbeutern eines Münchner Kulturbaus im ökonomischem Wahn die letzte Hemmung wirklich derart abhanden gekommen sein?
Ist Stadtrat Pretzl der erste Anlaufpunkt von SIGNA im Rathaus? Ohne Scheu, sich sofort alles was von SIGNA kommt, zu eigen zu machen? Das kann sich die tz doch nicht einfach ausgedacht haben …
Ach, und Sie wissen noch nicht, dass in das übrige Gebäude das erste TRUMP-Hotel in Deutschland  reingebaut wird und ausgewählte Stadträte leidenschaftlich im Kämmerlein darüber feilschen, ob der Schriftzug einen, zwei, drei oder fünf Meter hoch werden darf? Die streng geheime neue Pächterin des Tambosi heißt übrigens mit Vornamen Ivanka und für den neugestalteten Viktualienmarkt möchte Amazon zehn Stände für eine Food-Sale-Location (designed by David Chipperfield) …